RESIDENTIAL PROPERTY LEASING IN RUSSIA: TENDENCIES AND PROSPECTS

В последние годы в России ипотечное кредитование стало менее доступным способом для покупки жилой недвижимости, что связано с общей экономической ситуацией в государстве. Несмотря на потенциальную возможность применения альтернативных вариантов приобретения жилых помещений в собственность, для многих физических лиц покупка жилья в ипотеку представляется единственным возможным вариантом.

В соответствии с Обзором Банка России о рынке ипотечного жилищного кредитования (далее — ИЖК) за год по данным на декабрь 2024 года в сравнении с 2023 годом предоставление ипотеки снизилось в 1,5 раза по количеству и объему. При этом свыше 80% выдач ИЖК в декабре 2024 года пришлось на программы господдержки

В современных условиях физическим лицам ипотечное кредитование представляется менее финансово доступным и выгодным. В соответствии со статистикой акционерного общества «Дом.РФ», по состоянию на конец 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке на российском рынке новостроек составила 29%

Настолько высокая ставка заставляет граждан, нуждающихся в покупке жилой недвижимости, искать дополнительные варианты помимо ипотеки и предоставляет возможность для развития лизинга жилой недвижимости в России. Такая позиция подтверждается стратегией, которую в современных условиях выстраивает государство. Пункт 5 Распоряжения Правительства РФ от 29.12.2022 № 4355-р «Об утверждении Стратегии развития финансового рынка РФ до 2030 года» обозначает перспективу развития рынка аренды и лизинга жилья для повышения его доступности

Согласно статье 665 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), договор финансовой аренды (лизинга) предполагает, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого продавца в собственность и передать его лизингополучателю во временное пользование за плату

Некоторыми исследователями лизинг нередко интерпретируется как особая форма кредитования, где кредитор вместо выдачи денег на определённые цели сам вкладывает эти деньги уже в указанную заёмщиком вещь, таким образом происходит передача «займа» внутри вещи

Субъектный состав лизинговых отношений установлен статьёй 4 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон № 164-ФЗ), где участниками признаются лизингодатель, лизингополучатель и продавец, последний из которых не является непосредственной стороной договора лизинга

Лизингодатель — это лицо, приобретающее по договору финансовой аренды в собственность имущество для его последующего предоставления как предмета договора лизингополучателю. Лизингополучатель — это лицо, которое обязуется принять предмет договора во временное владение и пользование на основании договора лизинга.

Получается, что законодательно не установлено никаких ограничений, которые бы не позволяли физическим лицам воспользоваться возможностью заключения договора финансовой аренды, как на стороне лизингодателя, так и на стороне лизингополучателя.

Исторически лизинг применялся преимущественно в коммерческой сфере как инструмент кредитования и налоговой оптимизации, однако после 2011 года из статьи 3 Закона № 164-ФЗ и статей 665 и 666 ГК РФ было исключено условие об обязательном использовании договора лизинга в предпринимательских целях

При этом закономерно возникает следующий вопрос: возможно ли заключить физическому лицу такой договор в отношении жилого помещения?

Пункт 1 статьи 3 Закона № 164-ФЗ относит к предмету лизинга любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, если их оборот не ограничен законом.

Таким образом, жилая недвижимость формально соответствует требованием, установленным для предмета договора, что теоретически позволяет заключать договоры лизинга в отношении данных объектов между физическими лицами. Однако на практике такие случаи редки из-за комплекса рисков для обеих сторон.

С одной стороны, недостаточная правовая регламентация лизинга предоставляет сторонам гибкость в определении условий договора. С другой — это усиливает правовую неопределённость, особенно для граждан планирующих использовать жильё для личных нужд. К тому же, финансовая аренда напрямую зависит от факторов рынка (поведения потребителей, инфляции и процентных ставок, уровня конкуренции на рынке лизинговых услуг), что также не позволяет с лёгкостью назвать лизинг жилой недвижимости выгодным для лизингополучателя с финансовой точки зрения.

Лизинговые компании, руководствуясь коммерческими интересами, отражёнными в пункте 2 Постановления ВАС РФ № 17 с указанием на стремление к получению прибыли, предпочитают работать с юридическими лицами, что объясняется их большей платёжеспособностью и стабильностью в рамках достижения основной цели лизингодателя в виде получения прибыли. В результате, предложения по лизингу жилой недвижимости для физических лиц на рынке в России единичны.

Тем не менее интерес граждан к лизингу как альтернативе ипотеке сохраняется, особенно в контексте возможности последующего выкупа жилья в собственность для личного использования. Данный аспект, отражённый в пункте 2 Постановления ВАС РФ № 17, подчёркивает имущественную заинтересованность лизингополучателя. Однако слабая правовая проработка, рыночные риски и нежелание лизинговых компаний сотрудничать с физическими лицами сдерживает развитие этого механизма в жилищной сфере.

Правовые сложности для физических лиц при заключении договора лизинга связаны с особенностями законодательного регулирования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11, а также пунктом 1 статьи 28 Закона № 164-ФЗ предмет лизинга сохраняется в собственности лизингодателя до полного погашения платежей, включая выкупную стоимость. Это наделяет лизингодателя правом распоряжаться имуществом, которое входит в содержание права собственности в соответствии со статьей 209 ГК РФ, например, посредством залога, на что указывает статья 18 Закона № 164-ФЗ. Однако, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ № 16533/11, обременение в виде права лизингополучателя на выкуп сохраняется даже при переходе права собственности на предмет финансовой аренды к залогодержателю при обращении на него взыскания

Сопоставление договоров лизинга и ипотеки в контексте прав физических лиц на распоряжение имуществом выявляет существенные ограничения, связанные с ипотечным обременением. В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать объект недвижимости без согласия залогодержателя, за исключением случаев, предусмотренных договором

В этом контексте договор лизинга демонстрирует ряд преимуществ, которые могут изменить мнение физических лиц по поводу финансовой невыгодности данного договора.

Первое из преимуществ — менее серьёзные требования к лизингополучателям по сравнению с требования при ипотечном кредитовании. При индивидуальном жилищном кредитовании банки при одобрении заявки исходят из многих факторов: уровень дохода, кредитная история физического лица, долговая нагрузка. Конечно, лизингодатель тоже несёт определённые финансовые риски при заключении договора, однако, в силу своей личной заинтересованности, может самостоятельно устанавливать необходимые требования к гражданам. Также договор финансовой аренды предполагает установление индивидуальных условий и графика платежей, что может стать преимуществом для физических лиц с переменным доходом.

Как показывает мировой опыт, лизинг жилой недвижимости за счёт этих положительных особенностей становится с каждым годом всё более востребован среди физических лиц, что обосновывает его широкое распространение в странах Европы. Например, по статистическим данным около 50 % жилых помещений в Испании приобретаются в собственность при помощи заключения договора лизинга

Многие страны Содружества Независимых Государств (далее — СНГ) также стали адаптировать своё законодательство для расширения лизинговых правоотношений. Например, в статью 565 Гражданского Кодекса Республики Казахстан в 2018 году были внесены изменения, согласно которым было исключено упоминание об исключительной предпринимательской направленности лизинга

Наиболее широкое распространение среди стран СНГ договор лизинга жилой недвижимости получил в Республике Беларусь. Ещё в конце 2017 года в Белоруссии было сформировано правовое поле для лизинговой деятельности с жилыми помещениями после издания Указа Президента от 06.04.2017 г. № 109 [5] и принятия в соответствии с ним постановлений Правления Национального банка Республики Беларусь (от 11 августа 2017 года № 328 и от 22 августа 2017 года № 341)

В частности, одной из важных превентивных мер по защите прав лизингополучателей стало установление более жёстких требований к лизингодателям по договору лизинга жилой недвижимости. Например, были законодательно закреплены чёткие условия о финансовой стабильности и платёжеспособности лизинговых организаций, работающих с жилыми помещениями и включённых в общей реестр. Также, в дополнение к этому, были установлены требования к квалификации и деловой репутации руководства таких организаций.

На наш взгляд, данные меры являются обоснованными и обеспечивающими действительные правовые гарантии заключения договора лизинга с добросовестными и надежными лизингодателями.

Таким образом, лизинг жилой недвижимости в России на современном этапе имеет большие перспективы, однако, в силу слабой правовой регламентации такого вида договора представляется достаточно рискованной для физического лица сделкой. Данное утверждение подтверждается недостаточной проработанностью правовой базы, которая сохраняет в себе нормативные положения о первоначальной правовой природе договора лизинга как исключительно предпринимательской сделки. В данном случае создаётся определённый пробел законодательства, что сказывается на снижении интереса как граждан, так и лизинговых компаний к этой модели.

Для решения проблемы необходимо внести изменения в нормативную базу Российской Федерации, закрепив возможность заключения договора лизинга в отношении жилой недвижимости с чёткой регламентацией прав и обязанностей сторон договора. Представляется целесообразным при такой регламентации использовать опыт европейских стран, а также стран СНГ, в частности, Республики Беларусь, так как наше национальное законодательство достаточно близко к законодательству данного государства, где, однако, правовое поле для активной лизинговой деятельности с жилыми помещениями было сформировано в более ранний период.

Предлагается по аналогии с положениями правовых актов Республики Беларусь установить особые требования для лизингодателей по договору лизинга жилой недвижимости в части установления критериев их надёжности и критериев допуска к осуществлению лизинговой деятельности с физическими лицами, так как они находятся в менее защищённом, с финансовой точки зрения, положении.

Однако важно соблюдать баланс интересов: ужесточение регуляторных норм не должно подавлять экономическую мотивацию лизингодателей. Гарантии защиты для обеих сторон — ключевое условие развития рынка лизинга жилой недвижимости в России.

В общем, лизинг в качестве альтернативы ипотеке имеет потенциал для развития в Российской Федерации. Однако это возможно только в случае качественной правовой регламентации данных правоотношений с сохранением и урегулированием баланса интересов лизингодателей и лизингополучателей.